Segredos da Justiça
Contrato de Arrendamento: Formalismos na Celebração
Por: António Jorge Lopes
advogados.azambuja@gmail.com
Para a celebração do contrato de arrendamento urbano é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais.
Desde logo quanto à forma. A matéria referente à forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no artigo 1069.º do Código Civil, cuja redação foi alterada pela Lei n.º 31/2012. Na anterior redação, introduzida pela Lei n.º 6/2006, estabelecia-se que “o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses”. A nova redacção eliminou o segmento relativo à duração do contrato.
Portanto, actualmente, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6 meses ou um contrato de duração indeterminada, sob pena da nulidade do negócio (conforme decorre do disposto no artigo 220.º do Código Civil).
Também as modificações posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato, como é o caso, por exemplo, da alteração quanto à renda acordada ou à fixação de prazo diverso.
Além da sujeição à forma escrita, o Decreto-Lei n.º 160/2006, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, estabelece outros elementos e requisitos a que deve obedecer a celebração de contrato de arrendamento urbano.
Assim, do contrato de arrendamento urbano deve constar: (i) a identificação das partes, indicando os seus nomes, números de identificação civil e de identificação fiscal e, quando aplicável, naturalidade, data de nascimento e estado civil; (ii) o domicílio ou a sede do senhorio; (iii) a identificação e localização do arrendado, ou da sua parte; (iv) o fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade; (v) a existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência à sua dispensa; (vi) o valor da renda e, por último, (vii) a data da celebração (cfr. artigo 2.º).
A par destes elementos, o artigo 3.º do referido Decreto-Lei n.º 160/2006 ainda prevê que o contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando aplicável, a identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objeto principal do contrato, o número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso, o regime da renda e o prazo do contrato.
Sublinhe-se que a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos artigos 2.º e 3.º não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, desde que tal falta possa ser suprida nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.
Destaque-se que só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização, que é emitida pela câmara municipal, sendo que estão dispensados de licença de utilização os edifícios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951 (nestas situações, deve ser anexado ao contrato de arrendamento urbano documento autêntico que demonstre a data de construção, que também pode ser requerido à câmara municipal).
Se o contrato de arrendamento for outorgado sem licença de utilização (ou sem documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de urgência na celebração do contrato) por culpa do senhorio, este sujeita-se a pagar uma coima não inferior a um ano de renda e o arrendatário tem a possibilidade de resolver o contrato, com direito a indemnização. Caso a falta da licença resulte de causa não imputável ao senhorio, o contrato celebrado é nulo.
Quanto às obrigações fiscais, cabe salientar que a celebração do contrato de arrendamento obriga ao pagamento do imposto do Selo, o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal no caso de o contrato ter uma duração igual ou superior a 1 mês ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter uma duração inferior a 1 mês (ponto 2.º da Tabela Geral do Imposto do Selo).
O não pagamento do imposto do Selo devido impede o recurso ao Balcão Nacional do Arrendamento Urbano, que tem competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional.
12-03-2015
Contrato de Arrendamento: Formalismos na Celebração
Por: António Jorge Lopes
advogados.azambuja@gmail.com
Para a celebração do contrato de arrendamento urbano é necessário o cumprimento de alguns formalismos especiais.
Desde logo quanto à forma. A matéria referente à forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no artigo 1069.º do Código Civil, cuja redação foi alterada pela Lei n.º 31/2012. Na anterior redação, introduzida pela Lei n.º 6/2006, estabelecia-se que “o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses”. A nova redacção eliminou o segmento relativo à duração do contrato.
Portanto, actualmente, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6 meses ou um contrato de duração indeterminada, sob pena da nulidade do negócio (conforme decorre do disposto no artigo 220.º do Código Civil).
Também as modificações posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato, como é o caso, por exemplo, da alteração quanto à renda acordada ou à fixação de prazo diverso.
Além da sujeição à forma escrita, o Decreto-Lei n.º 160/2006, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, estabelece outros elementos e requisitos a que deve obedecer a celebração de contrato de arrendamento urbano.
Assim, do contrato de arrendamento urbano deve constar: (i) a identificação das partes, indicando os seus nomes, números de identificação civil e de identificação fiscal e, quando aplicável, naturalidade, data de nascimento e estado civil; (ii) o domicílio ou a sede do senhorio; (iii) a identificação e localização do arrendado, ou da sua parte; (iv) o fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade; (v) a existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência à sua dispensa; (vi) o valor da renda e, por último, (vii) a data da celebração (cfr. artigo 2.º).
A par destes elementos, o artigo 3.º do referido Decreto-Lei n.º 160/2006 ainda prevê que o contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando aplicável, a identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objeto principal do contrato, o número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso, o regime da renda e o prazo do contrato.
Sublinhe-se que a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos artigos 2.º e 3.º não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, desde que tal falta possa ser suprida nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.
Destaque-se que só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização, que é emitida pela câmara municipal, sendo que estão dispensados de licença de utilização os edifícios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951 (nestas situações, deve ser anexado ao contrato de arrendamento urbano documento autêntico que demonstre a data de construção, que também pode ser requerido à câmara municipal).
Se o contrato de arrendamento for outorgado sem licença de utilização (ou sem documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de urgência na celebração do contrato) por culpa do senhorio, este sujeita-se a pagar uma coima não inferior a um ano de renda e o arrendatário tem a possibilidade de resolver o contrato, com direito a indemnização. Caso a falta da licença resulte de causa não imputável ao senhorio, o contrato celebrado é nulo.
Quanto às obrigações fiscais, cabe salientar que a celebração do contrato de arrendamento obriga ao pagamento do imposto do Selo, o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal no caso de o contrato ter uma duração igual ou superior a 1 mês ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter uma duração inferior a 1 mês (ponto 2.º da Tabela Geral do Imposto do Selo).
O não pagamento do imposto do Selo devido impede o recurso ao Balcão Nacional do Arrendamento Urbano, que tem competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional.
12-03-2015
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